L’achat d’un bien immobilier en couple est une étape importante dans la vie d’un couple. Mais lorsque les deux partenaires ont des apports financiers différents, cela peut soulever plusieurs questions et inquiétudes. Comment répartir les parts de propriété ? Quelles sont les conséquences fiscales et patrimoniales ? Cet article vous donnera toutes les informations nécessaires pour bien vous préparer à cette démarche.
Les différentes formes d’achat en couple
Il existe plusieurs façons d’acheter un bien immobilier en couple, chacune ayant ses avantages et ses inconvénients. La première étape consiste donc à choisir la forme d’achat la plus adaptée à votre situation.
La communauté légale : Par défaut, si les deux partenaires sont mariés sous le régime de la communauté légale, l’achat du bien immobilier sera réalisé en indivision. Dans ce cas, chacun des époux est propriétaire du bien immobilier à hauteur de 50 %, quel que soit son apport financier. Il est également possible de rédiger une clause spécifique dans le contrat de mariage pour définir une répartition différente des parts.
La communauté universelle : Cette forme d’achat permet aux époux de mettre l’ensemble de leurs biens en commun, qu’ils aient été acquis avant ou pendant le mariage. Ainsi, le bien immobilier acheté sera également détenu en indivision par les deux époux, quel que soit leur apport financier.
L’achat en indivision : Si les partenaires ne sont pas mariés ou s’ils souhaitent acheter un bien immobilier sans passer par le régime matrimonial, ils peuvent opter pour l’achat en indivision. Dans ce cas, les parts de propriété de chacun seront définies en fonction de leur apport financier. Il est important de bien rédiger une convention d’indivision pour éviter tout litige ultérieur.
La société civile immobilière (SCI) : Cette solution permet d’acheter un bien immobilier via la création d’une société. Les parts de propriété seront alors réparties en fonction des apports financiers de chaque associé. La SCI offre une grande souplesse dans la gestion du bien et la transmission à des héritiers, mais implique également des frais supplémentaires et une gestion plus complexe.
Répartition des parts de propriété
Une fois la forme d’achat choisie, il est important de déterminer comment répartir les parts de propriété entre les deux partenaires. La répartition peut être égalitaire (50/50) ou inégale, selon les apports financiers de chacun.
Dans le cas d’un achat en communauté légale ou universelle, la répartition sera automatiquement égalitaire. En revanche, pour un achat en indivision ou via une SCI, il est possible de déterminer une répartition différente. Il est recommandé d’établir une convention écrite pour préciser cette répartition, afin d’éviter tout litige ultérieur.
Il est également important de prendre en compte les conséquences fiscales et patrimoniales de cette répartition. Par exemple, si l’un des partenaires apporte une somme d’argent importante, cela peut avoir un impact sur la répartition des droits de succession en cas de décès.
Les conséquences fiscales
L’achat d’un bien immobilier en couple peut avoir des conséquences sur la fiscalité du couple, notamment en matière d’impôt sur le revenu et de droits de mutation à titre onéreux (DMTO), également appelés « frais de notaire ».
En ce qui concerne l’impôt sur le revenu, les intérêts d’emprunt et les charges liées au bien immobilier sont déductibles des revenus fonciers. La répartition de ces charges entre les deux partenaires dépendra de leur part respective dans la propriété du bien.
Pour les DMTO, ils sont calculés sur la base du prix d’achat du bien immobilier et doivent être répartis entre les deux partenaires en fonction de leur part respective dans la propriété du bien. Ainsi, si l’un des partenaires apporte une somme d’argent plus importante que l’autre, il devra également payer une part proportionnelle plus importante des DMTO.
La protection du conjoint survivant
Dans le cas où l’un des partenaires décède, il est important de prévoir des dispositions pour protéger le conjoint survivant et lui permettre de conserver sa part dans le bien immobilier. Ces dispositions peuvent prendre différentes formes :
La clause d’attribution intégrale : Cette clause permet au conjoint survivant d’hériter de l’ensemble des biens communs, y compris le bien immobilier. Elle peut être incluse dans un contrat de mariage ou dans un pacte civil de solidarité (PACS).
La donation au dernier vivant : Cette solution permet au conjoint survivant d’hériter de la part du défunt en franchise totale de droits de succession. Elle doit être réalisée devant notaire et peut être révoquée à tout moment.
La souscription d’une assurance décès : Cette assurance permet au conjoint survivant de percevoir un capital en cas de décès du partenaire. Ce capital peut être utilisé pour rembourser tout ou partie du crédit immobilier et ainsi éviter la vente du bien.
Acheter un bien immobilier en couple avec des apports différents est une démarche complexe qui demande une réflexion approfondie sur les conséquences fiscales, patrimoniales et successorales. N’hésitez pas à consulter un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine pour vous accompagner dans cette étape importante de votre vie.