La location meublée est une option de choix pour les investisseurs immobiliers, mais elle soulève également des questions fiscales complexes. Cet article fait le point sur les aspects fiscaux à prendre en compte lorsqu’on se lance dans la location meublée.
Le régime fiscal de la location meublée
La location meublée est soumise à un régime fiscal spécifique, distinct de celui de la location vide. Les revenus tirés de cette activité sont qualifiés de Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non de revenus fonciers. Selon le montant des recettes annuelles, deux régimes d’imposition s’offrent aux bailleurs : le régime micro-BIC et le régime réel.
Le régime micro-BIC
Le régime micro-BIC s’applique lorsque les recettes annuelles tirées de la location meublée ne dépassent pas 70 000 €. Dans ce cas, le bailleur bénéficie d’un abattement forfaitaire pour frais de 50 %. Le revenu imposable est donc égal à 50 % des recettes. Ce régime est simple et avantageux pour les propriétaires qui ont peu de charges à déduire ou dont les charges sont inférieures à 50 % des recettes.
Le régime réel
Lorsque les recettes annuelles dépassent 70 000 €, ou sur option du bailleur, le régime réel s’applique. Ce régime permet de déduire l’ensemble des charges réelles liées à l’activité de location meublée (amortissement du bien, intérêts d’emprunt, travaux, etc.), ce qui peut conduire à une diminution voire une annulation de l’impôt sur les revenus locatifs.
La TVA dans la location meublée
La TVA est un impôt indirect qui concerne les prestations de services et les ventes de biens. Dans le cadre de la location meublée, la TVA ne s’applique pas en principe. Toutefois, si le bailleur propose des prestations para-hôtelières (petit-déjeuner, nettoyage, fourniture de linge), il devra s’immatriculer en tant que loueur en meublé professionnel (LMP) et facturer la TVA à ses locataires. Le taux applicable est alors de 10 %.
Le statut du loueur en meublé professionnel (LMP) et non professionnel (LMNP)
Les investisseurs qui louent des biens meublés peuvent opter pour le statut de LMP ou LMNP selon certaines conditions. Pour être qualifié de LMP, il faut remplir trois critères : avoir des recettes annuelles supérieures à 23 000 €, être inscrit au registre du commerce et réaliser un chiffre d’affaires supérieur aux autres revenus professionnels du foyer fiscal.
Le statut de LMP présente des avantages fiscaux, notamment la possibilité de déduire les déficits générés par l’activité de location meublée du revenu global, l’exonération d’ISF (remplacé par l’IFI) sur la valeur des biens loués et une exonération totale ou partielle des plus-values professionnelles en cas de cession du bien.
Le statut LMNP ne nécessite pas d’inscription au registre du commerce et permet également de bénéficier du régime réel d’imposition. Toutefois, les déficits ne sont déductibles que des seuls bénéfices issus de l’activité de location meublée non professionnelle.
Les dispositifs fiscaux incitatifs
Plusieurs dispositifs fiscaux incitatifs existent pour encourager la location meublée. Parmi eux, le dispositif Censi-Bouvard, qui permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 11 % du prix de revient du bien sur 9 ans, dans la limite de 300 000 €. Ce dispositif concerne les résidences avec services (étudiantes, seniors, tourisme).
En outre, le dispositif LMNP classique permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire pour frais et d’amortir le bien immobilier, ce qui peut conduire à une exonération totale ou partielle des revenus locatifs.
Conclusion
La location meublée présente de nombreux avantages fiscaux pour les investisseurs, à condition de bien maîtriser les règles en vigueur. Le choix du régime d’imposition, du statut LMP ou LMNP et l’optimisation des dispositifs fiscaux incitatifs sont autant de leviers à actionner pour maximiser la rentabilité de son investissement.