Face à la crise du logement et aux difficultés d’accession à la propriété, le Bail réel solidaire (BRS) apparaît comme une solution innovante pour faciliter l’achat immobilier en France. Ce dispositif, encore méconnu, permet de séparer la propriété du foncier et du bâti, rendant ainsi le logement plus abordable pour les ménages modestes.
Qu’est-ce que le Bail réel solidaire ?
Le Bail réel solidaire est un dispositif créé par la loi Alur en 2014 et renforcé par la loi ELAN en 2018. Il est issu de l’expérience des Organismes de foncier solidaire (OFS), des structures à but non lucratif qui ont pour mission d’acquérir et de gérer des terrains dans le but de faciliter l’accès au logement. Le BRS consiste à dissocier la propriété du terrain (foncier) de celle du bâtiment (bâti), afin de permettre aux ménages modestes d’accéder à la propriété sans avoir à acheter le terrain sur lequel repose leur logement.
Concrètement, l’OFS reste propriétaire du terrain et accorde un droit d’usage au ménage qui achète le bien immobilier. Ce droit d’usage est garanti par un bail dont la durée peut aller jusqu’à 99 ans. À la fin du bail, le ménage peut soit céder son droit d’usage à un nouvel acquéreur, soit le renouveler auprès de l’OFS.
Les avantages du Bail réel solidaire
Le principal avantage du BRS est de rendre l’accession à la propriété plus abordable pour les ménages modestes. En effet, en dissociant la propriété du foncier et du bâti, les coûts d’achat sont considérablement réduits, puisque le prix du terrain n’est pas inclus dans le prix d’acquisition. Selon certains experts, cela permettrait de diminuer le coût d’un logement de 20 à 50 % par rapport à un achat classique.
De plus, le BRS favorise une mixité sociale en permettant à des ménages aux revenus modestes d’accéder à des logements situés dans des zones où les prix sont élevés. Le dispositif garantit également une certaine forme de pérennité, puisque les logements acquis via un BRS doivent impérativement rester destinés à l’habitat principal et ne peuvent être loués ou revendus sans respecter certaines conditions.
Enfin, le BRS présente un intérêt écologique, puisqu’il encourage la densification urbaine et la construction de logements sur des terrains déjà urbanisés. Cela contribue ainsi à limiter l’étalement urbain et préserver les espaces naturels et agricoles.
Les limites du Bail réel solidaire
Cependant, le dispositif du BRS présente également certaines limites. Tout d’abord, il est encore peu connu du grand public et des professionnels de l’immobilier, ce qui limite son déploiement et son utilisation. De plus, les OFS, acteurs clés du BRS, sont encore peu nombreux et ne couvrent pas l’ensemble du territoire français.
Par ailleurs, le BRS implique une moindre valeur patrimoniale pour les acquéreurs, puisqu’ils ne sont propriétaires que du bâti et non du terrain. Cela peut constituer un frein pour certains ménages qui voient dans l’achat immobilier un investissement à long terme.
Enfin, si le BRS permet effectivement de réduire le coût d’achat d’un logement, il n’est pas exempt de charges. Les ménages doivent en effet s’acquitter d’une redevance foncière, versée à l’OFS, qui peut représenter une part non négligeable de leur budget.
Vers une démocratisation du Bail réel solidaire ?
Afin de favoriser la mise en place de BRS sur l’ensemble du territoire français et de faciliter l’accès à la propriété pour les ménages modestes, plusieurs pistes sont envisagées. Parmi celles-ci figure notamment la sensibilisation des professionnels de l’immobilier, afin qu’ils soient mieux informés sur ce dispositif et puissent le proposer à leurs clients.
De plus, des mesures pourraient être prises afin d’encourager la création de nouveaux OFS, notamment en simplifiant les procédures administratives et en mobilisant davantage de terrains publics pour la mise en place de BRS.
Enfin, il semble essentiel de communiquer auprès du grand public sur les avantages et les modalités du BRS, afin de lever les freins et les préjugés qui pourraient subsister autour de ce dispositif encore méconnu.
Le Bail réel solidaire représente une solution innovante et prometteuse pour faciliter l’accès à la propriété en France. Si certaines limites demeurent, le développement de ce dispositif pourrait contribuer à répondre aux enjeux actuels du logement et favoriser une mixité sociale durable dans les territoires.